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NR. 006/05 Bei Bautätigkeiten durch Kleingärtner verlangen Vereine eine Kaution die zur Behebung von Schäden dienen soll. KAUTIONEN ZUR BEHEBUNG VON BAUSCHÄDEN
MERKBLATT Im Zuge von Bauarbeiten, die auf Kleingartenparzellen verrichtet werden, kommt es erfahrungsgemäß durch den Verkehr und den Einsatz von Baumaschinen und Baufahrzeugen, aber auch durch das Baugeschehen selbst, etwa durch fehlende oder nur mangelhaften Baugrubensicherung, nicht selten zu Beschädigungen an Einrichtungen der Infrastruktur einer Kleingartenanlage, bspw. an Zäunen, Toren, Schrankenanlagen, an den Aufschließungswegen und den darunter befindlichen Einbauten wie Kanal-, Wasserleitungs- und Gasrohren, Beleuchtungseinrichtungen und anderem mehr. Da es den in einer Kleingartenanlage etablierten Kleingärtnern, gleichgültig ob es sich um Unter- oder Einzelpächter, Eigentümer oder Miteigentümer oder vereinzelt um Prekaristen handelt, nicht ohne weiteres gestattet ist, die Aufschließungswege der Kleingartenanlage ohne Zustimmung der Vereinsleitung als Baustellenzufahrt für Baumaschinen und Lastfahrzeuge zu verwenden, oder allenfalls sogar die Außenumfriedung der Kleingartenanlage zwecks besserer Zufahrt vorübergehend zu öffnen oder Gemeinschaftsflächen zur Lagerung von Abbruch- und Baumaterial zu verwenden, machen viele Vereine ihre Zustimmung zu solchen erweiterten Nutzungsmöglichkeiten davon abhängig, dass derjenige, der um derartige Erlaubnis ansucht, in Form eines Bargeldbetrages dem Verein eine Kaution erlegt, die der Deckung von Schäden dienen soll, die dem Verein oder allenfalls auch anderen Parzellenbesitzern der selben Kleingartenanlage anlässlich der Bauführung durch den Kautionserleger entstehen. Bei der Ausübung des Befriedigungsrechtes an solchen Bar-Kautionen wird von den berechtigten Vereinen mitunter übersehen, dass die Kaution ausschließlich zur Deckung solcher Schäden herangezogen werden darf, die nachweislich auf das vom Kautionserleger veranlasste Baugeschehen einschließlich der damit einhergehenden Nebenleistungen, wie insbesondere Transportleistungen, zurückzuführen sind. Unzulässig wäre es daher bspw., im Falle gleichzeitigen Baugeschehens auf mehreren Parzellen die Bar-Kaution des Erlegers A für die Behebung von Wegschäden heranzuziehen, wenn nicht ausgeschlossen werden kann, dass diese Schäden etwa auf das Baugeschehen auf der Parzelle des B oder des C zurückzuführen sind. Den Beweis dafür, welcher Schaden welchem Kautionserleger zuzuordnen ist, hat derjenige zu erbringen, der die Kaution zur Schadendeckung verwenden will, also der Verein.Zur Begründung dafür, warum das so ist, sollen die nachstehenden rechtlichen Ausführungen dienen:Bei einer Bar-Kaution handelt es sich um eine Pfandbestellung für künftige Forderungen, die dem Pfandgläubiger das Recht gibt, seine Ersatzforderungen gegen den Rückforderungsanspruch des Kautionsbestellers aufzurechnen. Aus dem verpfändeten Bargeld (Kautionsbetrag) kann der Gläubiger den zur Tilgung seiner Forderung notwendigen Betrag an sich nehmen. Es handelt sich um einen Fall außergerichtlicher Pfandverwertung.Als Pfandrecht dient auch die Bar-Kaution stets zur Sicherung einer Verbindlichkeit und der Befestigung eines Rechts. An sich kann jede wie immer beschaffene Forderung durch ein Pfand gesichert werden. Allerdings muss die zu sichernde Pfandforderung bestimmt oder zumindest ausreichend bestimmbar sein. Bei künftigen Forderungen, typischerweise also Schadenersatzforderungen der erörterten Art, müssen wenigstens die haftpflichtigen Personen und der Haftungsgrund so weit bestimmt sein, dass sich die Forderung konkretisieren lässt. 1.) Da die Kautions- als Pfandrechtsbestellung vom Bestand einer Forderung abhängig ist, wird genau zu beschreiben sein, zur Erfüllung welcher Forderungen des Kautionsnehmers sie herangezogen werden darf. 2.) Weiteres wird es sinnvoll sein, auch Bestimmungen darüber aufzunehmen, -ob und in welcher Art die Kaution zu verzinsen ist und 3.) Die Kaution kommt nicht schon durch die Kautionsvereinbarung selbst zustande, sondern als Pfandrecht an der vereinbarten Geldsumme erst dadurch, dass diese Geldsumme – oder allenfalls ein Sparbuch – vom Kautionsbesteller dem Kautionsnehmer übergeben wird. Schließlich wird bei Verwertung der Kaution zu beachten sein, dass aus ihr nur solche Forderungen abgedeckt werden dürfen, die der Kleingartenverein als Kautionsnehmer auch klagsweise gegen den Kautionsbesteller geltend machen könnte. Eine Kaution darf also nicht auch zu Abdeckung von Schäden herangezogen werden, die nicht nachweislich dem Kautionsbesteller zugeordnet werden können. Verfasser:RECHTSANWALT DR. RAINER SCHISCHKA A - 1010 Wien I., Krugerstraße 4/4a Tel. (01) 513 41 70, Fax (01) 512 20 33
NR. 003/05 Darf eine Baufirma im Luftraum über meinen Kleingarten – egal ob Pächter oder Eigentümer – schwere Lasten wie Fertigbauteile bewegen? LUFTRAUM ÜBER EINEM KLEINGARTEN
Aufgrund verschiedener Anfragen haben wir diese Rechtsfrage klären lassen. Sachverhalt: Wenn ein Kleingärtner mit Hilfe eines weitreichenden Autokranes Baumaterial über einen anderen Kleingarten in seinen eigenen Kleingarten transportieren lässt, dann stellt sich die Frage, ob darin ein unzulässiger Eingriff in die Nutzungsrechte jenes Kleingärtners geschieht, über dessen Kleingarten hinweg solche Transportvorgänge vorgenommen werden. Rechtliche Beurteilung; Nach § 297 ABGB ist der über dem Grundstück befindliche Luftraum dessen Zugehör. Ebenso wenig sind dem Grundeigentum nach unten hin Grenzen gesetzt. Das Grundeigentum wird daher beispielsweise durch Überbauen mit einem Balkon oder durch Eindringen von Teilen eines Turmdrehkranes ebenso verletzt wie durch Führung eines Stollens in noch so großer Tiefe. Natürliche Schranken ergeben sich allerdings in beiden Fällen aus der objektiven Möglichkeit der Einwirkung. Außerdem bestehen Beschränkungen kraft besonderer gesetzlicher Vorschriften, so z.B. nach dem Luftfahrtgesetz, dem Starkstromwegegesetz oder dem Mineralrohstoffgesetz (KOZIOL-WELSER, Bürgerliches Recht I12, S 261). Es untersteht also der Luftraum über einem Grundstück grundsätzlich der Herrschaft des Eigentümers, der Eingriffe zu verbieten berechtigt ist. Dem wird eine Grenze durch die objektive Möglichkeit der Einwirkung in die Höhe oder in die erreichbare Tiefe gesetzt (RUMMEL, ABGB I 3, RZ 4 zu § 354 ABGB). Für den Anlassfall folgt daraus, dass ein Kleingärtner, auch wenn er nicht Parzelleneigentümer ist, von Gesetzes wegen nicht dulden muss, dass im Luftraum über seinem Kleingarten ein Materialtransport mittels eines Autoladekrans vorgenommen wird. Dass ihm dagegen Abwehrrechte wie dem Eigentümer selbst zustehen, folgt daraus, dass die ursprünglich dem Eigentum innewohnenden Nutzungsrechte im Wege von Bestandverträgen auf ihn übergegangen sind. Verfasser:RECHTSANWALT DR. RAINER SCHISCHKA A - 1010 Wien I., Krugerstraße 4/4a Tel. (01) 513 41 70, Fax (01) 512 20 33
NR. 004/05 Wer kann als Unter- bzw. Einzelpächter im Unterpacht- bzw. Einzelpachtverträgen aufscheinen? gemeinsame Unter- bzw. Einzelpächter
Aufgrund der immer wiederkehrenden Anfrage, wer gemeinsam in Unter- bzw. Einzelpachtverträgen aufgenommen werden kann, bringen wir Ihnen die entsprechende Änderung BGBl. I Nr. 147/1999 (Bundes Kleingartengesetz) zur Kenntnis: Pachtbeschränkung § 3 (2) Unterpächter (§ 10) oder Einzelpächter (§18) eines Kleingartens kann nur entweder eine einzelne natürliche Person oder können Ehegatten oder Lebensgefährten gemeinsam sein. Unter- und Einzelpachtverträge. Unterpachtverträge § 10 Die Generalpächter (§ 4) haben die von Ihnen gepachteten Grundstücke (Grundstücksteile) an einzelne natürliche Personen beziehungsweise an Ehegatten oder Lebensgefährten gemeinsam in Unterpacht weiterzugeben, soweit diese Grundstücke (Grundstücksteile) nicht für Gemeinschaftseinrichtungen verwendet werden. Übertragung des Kleingartens § 14 (2) Weigert sich der Generalpächter ohne wichtigen Grund, der Übertragung des Kleingartens an den Ehegatten, an den Lebensgefährten (§ 14 Abs. 3 zweiter Satz MRG), an einen Verwandten in gerader Linie oder ein Wahlkind des Unterpächters zuzustimmen, so kann das Gericht auf Antrag des Kleingärtners die Zustimmung des Generalpächters ersetzen. Die Entscheidung ist vom Bezirksgericht, in dessen Sprengel der Kleingarten liegt, im Verfahren außer Streitsachen zu treffen. Tod des Unterpächters§ 15 (1a) Wenn Ehegatten oder Lebensgefährten gemeinsam Unterpächter sind und einer von ihnen stirbt, setzt der andere den Unterpachtvertrag allein fort; wenn auch der stirbt, gilt Abs. 1. Anmerkung Vorgangsweise zur Feststellung der Lebensgemeinschaft:
NR. 005/05 Für welche Ausgaben für die Verwaltung eines Vereines ist welches beschlussfassende Vereinsorgan zuständig? Verwaltung einer Kleingartenanlage
MERKBLATT Beschlussfassung durch die Vereinsleitung oder die Generalversammlung und damit zusammenhängend Unter Verwaltung einer Kleingartenanlage versteht man jede Maßnahme rechtlicher oder tatsächlicher Natur, die der Erhaltung oder Verbesserung der Kleingartenanlage als eines gemeinschaftlichen Gegenstandes der Vereinsmitglieder und aller zur Benützung der in der Kleingartenanlage vorhandenen Kleingartenparzellen berechtigten Personen dient, also beispielsweise auch von Parzelleneigentümern, die nicht Vereinsmitglieder sind. Welche Verwaltungsmaßnahmen nun im Einzelfalle vorgenommen werden sollen, darüber hat der Kleingartenverein intern als ideeller Verein i.S.d. Vereinsgesetzes 2002 und damit als juristische Person durch seine dazu satzungsgemäß berufenen Organe zu beschließen.Diese Aufgabe kommt in erster Linie der Mitgliederversammlung (Generalversammlung) als dem schlechthin zur Willenbildung berufenen Organ des Vereins zu, in mehr oder minder großem Umfange aber auch dem Leitungsorgan (Vereinsleitung). In der praktischen Verwaltungstätigkeit der Kleingartenvereine stellt sich immer wieder und immer dringlicher die Frage, a) welche Maßnahmen die Vereinsleitung selbst beschließen und ausführen lassen kann, b) und für welche Verwaltungsmaßnahmen die Vereinsleitung dazu eines Beschlusses der Mitgliederversammlung (Generalersammlung) bedarf, den sie dann nur noch zu vollziehen hat. Die folgenden Ausführungen dieses Merkblatts sollen dazu dienen, den Vereinsleitungen zur Beantwortung dieser Frage eine Richtlinie und Entscheidungshilfe zu geben, ohne aber schon jeden Einzelfall abschließend beantworten zu können.Relativ einfach lässt sich die Frage nach der Abgrenzung der in Verwaltungsangelegenheiten bestehenden Entscheidungsbefugnisse der Vereinsleitung von jenen der Mitgliederversammlung nur dann lösen, wenn die Vereinssatzungen (Statuten) darüber klare Auskunft geben. So ist in den vom ZENTRALVERBAND der Kleingärtner herausgegebenen Mustersatzungen unter Pkt.10.6 ausdrücklich dem Aufgabenkreis der Generalversammlung vorbehalten die Beschlussfassung über Anträge der Vereinsleitung auf Durchführung von Maßnahmen, welche den Rahmen ordentlicher Verwaltung (§ 833 ABGB) überschreiten, dies jedenfalls dann, wenn zu deren Finanzierung die vorhandenen Geldmittel und laufenden Einnahmen des Vereines nicht ausreichen, so dass zusätzliche Beiträge der Mitglieder erforderlich sind. Was gilt aber für Vereine, deren Satzungen eine derartige Abgrenzung des Aufgabenkreises der Generalversammlung von dem der Vereinsleitung nicht kennen? Ideelle Vereine i.S.d. Vereinsgesetzes 2002 gehören zu den Gesellschaften im weiten Sinne des § 26 ABGB. Nach § 1188 ABGB sind bei Entscheidungen über gesellschaftliche Angelegenheiten, falls keine andere Vereinbarung besteht, die Bestimmungen über die Gemeinschaft des Eigentums anzuwenden (§ 833 ff ABGB). Spezielle privatrechtliche Regeln gibt es dazu für Vereine nicht. Man wird daher nicht fehlgehen, wenn auch jene Vereine, deren Satzungen nicht klar unterscheiden, welche Veraltungsmaßnahmen nur von der Mitgliederversammlung beschlossen werden können und we1che die Vereinsleitung auch ohne besondere Beauftragung durch die Mitgliederversammlung beschließen kann, die im folgenden angegebenen Regeln beachten und einhalten: 2.) Empfohlene Vorgangsweise: Verwaltungsmaßnahmen, die unter den Begriff der wichtigen Veränderungen oder außerordentlichen Verwaltung fallen, bedürfen der Beschlussfassung durch die Mitgliederversammlung (ordentliche oder außerordentliche Generalversammlung). Abstimmungen über wichtige Veränderungen sind jedenfalls als eigene Tagesordnungspunkte schon in den Ladungen zur Mitgliederversammlung anzugeben. Andernfalls besteht die Gefahr, dass nicht erschienene Mitglieder nachträglich den Beschluss der Mitgliederversammlung mit dem Argument anfechten, in Kenntnis der Wichtigkeit des konkreten Abstimmungsthemas hätten sie doch an der Mitgliederversammlung teilgenommen und mitgestimmt. - erstmalige Herstellung einer Vereinswasserleitung (Winterwasserleitung) oder eines Abwasserkanals
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